Die gesetzlichen Vorschriften sowie die Rechtsprechung zur Mietminderung und Mängel der Mietsache sind äußerst umfangreich.
Im Grundsatz gilt, dass der Mieter berechtigt ist, die Miete – und zwar die Bruttomiete – zu mindern, wenn die Wohnung bei Überlassung mit einem Mangel behaftet war oder ein solcher Mangel während der Mietzeit auftritt.
Dieser Mangel muss den vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung aufheben bzw. beeinträchtigen. Für die Zeit der Beeinträchtigung der Mietsache kann dann der Mieter den Mietzins ganz oder teilweise – je nach Ausmaß des Mangels – mindern.
Liegt ein Mangel vor, der den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache beeinträchtigt, so ist es für die Mietminderung durch den Mieter unerheblich, ob der Vermieter den Mangel verschuldet hat. Ist allerdings der Mieter für den Mangel verantwortlich, so ist die Mietminderung ausgeschlossen.
Typische Mängel, die eine Mietminderung zur Folge haben:
- Warmwasserversorgung oder Heizung fällt aus
- Schimmel und/oder Feuchtigkeit in der Wohnung
- Lärm durch laute Nachbarn
- Baustellen innerhalb und außerhalb der Wohnung
- Morsche Holzböden in der Wohnung, gerissene Wand-/Bodenfliesen, Risse oder Beschädigungen an sanitären Einrichtungen, Braunverfärbungen des Wassers etc.
- Die Wohnungsgröße weicht mehr als 10 % nach unten von der vertraglich vereinbarten Größe ab.
Insbesondere bei Beeinträchtigungen durch Lärm muss jedoch beachtet werden, dass hier nicht jedes laute Geräusch zur Mietminderung berechtigt bzw. einen Mangel der Wohnung darstellt. Es muss vielmehr zunächst geprüft werden, in wie weit eine bestimmte Geräuschentwicklung noch als sozialadäquat durch den Mieter hinzunehmen ist (z. B. das Quaken von Fröschen im Gartenteich, sporadisch auftretender Kinderlärm im Treppenhaus).
Was tun bei Auftreten eines Mangels?
Wichtig ist, dass der Mangel dem Vermieter – am besten schriftlich – unverzüglich angezeigt wird. Diesbezüglich normiert das Gesetz in § 536 c Abs. 1 BGB sogar eine Pflicht des Mieters zur Mangelanzeige. Hierbei ist der aufgetretene Mangel so konkret wie möglich zu beschreiben. Unbedingt sollte dem Vermieter bei der Mängelanzeige eine – angemessene – Frist zur Beseitigung des Mangels gesetzt werden.
In der Regel ist eine Frist von 2 bis 3 Wochen angemessen.
In die Mängelanzeige soll noch unbedingt aufgenommen werden, dass die Miete bis auf weiteres nur unter dem ausdrücklichen Vorbehalt der Rückforderung gezahlt wird.
Hat der Vermieter die gesetzte Frist verstreichen lassen, ohne den Mangel zu beheben, eröffnet dies weitergehende Rechte für den Mieter.
Sobald sich der Vermieter mit der Beseitigung des Mangels in Verzug befindet, kann der Mieter neben der Mietminderung auch Schadensersatz verlangen, sofern ein dauerhafter Schaden an seinem Eigentum entsteht (z. B. wenn durch austretendes Wasser bei einem Rohrbruch das Mobiliar des Mieters beschädigt wird).
Des Weiteren kann der Mieter im Falle des Verzugs des Vermieters mit der Beseitigung des Mangels den Mangel – in der Regel durch eine Fachfirma – selbst beseitigen und die entsprechenden Kosten gegenüber dem Vermieter geltend machen. In diesem Zusammenhang empfiehlt es sich – obwohl gesetzlich nicht vorgesehen – dem Vermieter nochmals eine Nachfrist zur Mängelbeseitigung zu setzen und bei nicht fristgerechter Beseitigung des Mangels die entsprechende Ersatzvornahme anzukündigen.
Ersetzt der Vermieter dem Mieter die durch die Beseitigung des Mangels entstandenen Kosten nicht, so hat der Mieter das Recht – je nach Gestaltung des Mietvertrages – den für die Mängelbeseitigung aufgewendeten Betrag mit den monatlichen Mietzahlungen zu verrechnen.
In einem Notfall (z. B. Ausfall eines Durchlauferhitzers für Warmwasser im Winter) kann eine Beseitigung des Mangels durch den Mieter auch ohne Ankündigung erfolgen, insbesondere dann, wenn der Vermieter nicht kurzfristig zu erreichen ist.
Die Geltendmachung einer Mietminderung ist jedoch ausgeschlossen, wenn der Mieter bei Vertragsabschluss den Mangel kannte und ihn – etwa im Gegenzug für eine günstige Miete – akzeptiert hat.
