Die Bereitstellung einer Kaution, auch Mietsicherheit genannt, durch den Mieter an den Vermieter kann mietvertraglich vereinbart werden. Sie dient als Sicherheit für eventuelle Ansprüche des Vermieters gegen den Mieter aus dem bestehenden Mietverhältnis.
Die gebräuchlichsten Sicherheiten sind die Barkaution oder die Verpfändung von Sparguthaben. In der Praxis überwiegt die Barkaution. Bei Wohnraummietverhältnissen ist § 551 BGB einschlägig. Die Kaution darf den Betrag der dreifachen monatlichen Nettomiete nicht übersteigen.
Bei der Barkaution ist der Mieter gemäß § 551 Abs. 2 BGB berechtigt, diese in drei gleichen Raten zu zahlen. Die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. Die weiteren Teilzahlungen sind zusammen mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen fällig.
Wie ist die Kaution vom Vermieter anzulegen und ist sie zu verzinsen?
Gemäß § 551 Abs. 3 BGB ist der Vermieter verpflichtet, die vom Mieter gestellte Kaution getrennt von seinem übrigen Vermögen anzulegen. Dies dient dem Schutz des Mieters, sollte über das Vermögen des Vermieters das Insolvenzverfahren eröffnet werden. Die separate Anlage der Barkaution durch den Vermieter kann der Mieter im Klageweg erzwingen. Der Vermieter hat die Kaution auch grundsätzlich verzinslich anzulegen und zwar zu einem Zinssatz, der für Spareinlagen mit 3 monatiger Kündigungsfrist gilt.
Dies ist der Mindestzinssatz, der dem Mieter zusteht. Der Vermieter hat diesen Mindestzinssatz auch dann an den Mieter zu zahlen, wenn er die Kaution nicht verzinst angelegt hat. Hat der Vermieter die Kaution zu einem höheren Zinssatz angelegt als den Mindestzinssatz, so stehen sämtliche Zinsen ebenfalls dem Mieter zu. Auch die Kautionszinsen unterliegen als Kapitalerträge der Abgeltungssteuer (25 %).
Wann ist die Mietkaution zurückzuzahlen?
Voraussetzung für den Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters ist die Beendigung des Mietverhältnisses. Insoweit ist es dem Mieter verwehrt, die geleistete Kaution während des Bestehens des Mietverhältnisses mit laufenden Monatsmieten zu „verrechnen“. Hier riskiert der Mieter eine Zahlungsklage durch den Vermieter oder gar eine fristlose Kündigung wegen Mietrückstand.
Nach Beendigung des Mietverhältnisses steht dem Vermieter noch eine so genannte Prüfungsfrist zu, ob und in wie weit er noch Ansprüche aus dem Mietvertrag und dessen Abwicklung gegen den Mieter hat. Diese Zeitspanne ist gesetzlich nicht geregelt, wird von den Instanzgerichten im Allgemeinen mit 6 Monaten bemessen. Die Prüfungsfrist entfällt grundsätzlich nur dann, wenn der Vermieter – ggf. auch stillschweigend – zu erkennen gegeben hat, dass er die Kaution nicht mehr in Anspruch nehmen will.
Der Vermieter kann jedoch die Kaution insbesondere dann – ggf. auch teilweise – zurückhalten, wenn noch eine Betriebskostenabrechnung aussteht. Die Höhe des Einbehalts orientiert sich hier grundsätzlich an der Nachforderung aus der letzten Betriebskostenabrechnung. Das diesbezügliche Zurückbehaltungsrecht des Vermieters endet jedoch mit Abrechnungsreife.
