Schönheitsreparaturen

Ähnlich wie die Betriebskosten ist der Begriff der Schönheitsreparaturen bzw. die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter ein Thema, zu dem eine – gerade in der Vergangen­heit – umfangreiche und komplexe Rechtsprechungen insbesondere des Bundesgerichtshofs existiert. Insoweit kann auch hier die Problematik der Schönheitsreparaturen nur kurz skizziert werden.

Der Gesetzgeber hat zu den Schönheitsreparaturen und deren Umlage auf den Mieter keine oder nur ungenügende gesetzliche Regelungen getroffen.

Grundsätzlich obliegen dem Vermieter die Schönheitsreparaturen. Er hat gem. § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zu­stand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Gem. § 538 BGB hat der Mieter Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, nicht zu vertreten.

Da nach den gesetzlichen Vorschriften grundsätzlich der Vermieter die Durchführung der Schönheitsreparaturen trägt, diese gesetzlichen Regelungen jedoch nicht zwingend sind, bedarf es einer – eindeutigen – vertraglichen Regelung im Mietvertrag, um die Schönheits­reparaturen auf den Mieter abzuwälzen.

Grundsätzlich umfassen die Schönheitsreparaturen nur das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heiz­rohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen. Da Fußböden inzwischen kaum noch gestrichen, sondern in großem Maß mit Teppichboden ausgelegt werden, ist nach herrschender Ansicht an die Stelle des Streichens die Reinigung des vom Vermieter gestellten Teppichbodens getreten.

In welcher Form – insbesondere durch vorformulierte Klauseln in Mietverträgen – die Schön­heitsreparaturen auf den Mieter umgelegt werden können, kann hier nicht erläutert werden, da hier eine geradezu ausufernde Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs existiert.

Es sei hier nur auf die jüngste Entscheidung des BGH verwiesen, der vertraglich vereinbarte Renovierungsklauseln dann für unwirksam erklärt hat, wenn der Mieter in eine unrenovierte Wohnung eingezogen ist. Im Grundsatz gilt somit: Wer in eine unrenovierte Wohnung einge­zogen ist, braucht bei Auszug nicht renovieren. Hierbei ist jedoch zu beachten, dass hier der Mieter zu beweisen hat, dass die Wohnung bei seinem Einzug unrenoviert war.

In diesem Zusammenhang empfiehlt sich somit ein schriftliches Übergabeprotokoll bei An­mietung, in welchem niedergelegt ist, dass die Wohnung bei Einzug des Mieters unrenoviert ist.

In einer zweiten Entscheidung hat der Bundesgerichtshof die so genannte Quoten- oder Ab­geltungsklausel bezüglich Schönheitsreparaturen „gekippt“. Nach solchen Klauseln mussten Mieter bislang die anteiligen Kosten für Streichen und Tapezieren bezahlen, wenn sie vor Ablauf der üblichen Renovierungsintervalle ausgezogen sind. Hier hat der BGH erklärt, dass diese entsprechenden Klauseln zu unbestimmt sind. Bei Anmietung wisse der Mieter gar nicht, ob tatsächlich z. B. alle fünf Jahre Renovierungen in Küche und Bad fällig werden.

Wichtig in diesem Zusammenhang ist noch, dass der Anspruch des Vermieters auf die Durch­führung der – vertraglich wirksam vereinbarten – Schönheitsreparaturen gegenüber dem Mieter der kurzen Verjährungsfrist des § 548 BGB unterliegt. Entsprechende Ersatzansprüche des Vermieters verjähren in 6 Monaten ab dem Zeitpunkt, ab welchem er die Mietsache zu­rück erhält.

Hat der Mieter nun Schönheitsreparaturen durchgeführt, welche er nach der – unwirksamen – vertraglichen Regelung nicht hätte durchführen müssen, so kann er vom Vermieter Ersatz der hierfür aufgewendeten Kosten verlangen. Zu beachten ist, dass auch der Anspruch des Mieters der kurzen Verjährung von 6 Monaten nach Rückgabe der Mietsache gem. § 548 BGB unterliegt.

Ob eine Klausel im Mietvertrag, welche die Schönheitsreparaturen auf den Mieter abwälzt, wirksam oder unwirksam ist, kann letztendlich nur im Einzelfall geprüft werden. Hier kommt es auf jede noch so kleine Formulierung an.

Die entsprechenden mietvertraglichen Regelungen müssen bei dem zu vereinbarenden Be­sprechungstermin mit den Fachanwälten der Mieterhilfe e. V. vorgelegt werden. Diese können dann anhand der aktuellen obergerichtlichen Rechtsprechung des BGH auf ihre Wirk­samkeit überprüft werden.