Nahezu kein anderes mietrechtliches Thema ist so umfangreich, komplex und praxisrelevant wie die so genannten Nebenkosten oder Betriebskosten.

Da hierzu eine Fülle von gerichtlichen Entscheidungen existiert, insbesondere auch eine umfangreiche BGH-Rechtsprechung, soll im Nachfolgenden das Thema „Nebenkosten“ nur kurz skizziert bzw. angerissen werden.

Die auf den Mieter grundsätzlich umlegbaren Betriebskostenpositionen sind in § 2 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) aufgeführt. Diese Auflistung ist grundsätzlich abschließend, andere als die dort aufgeführten Betriebskostenpositionen können grundsätzlich nicht auf den Mieter umgelegt werden. Dies gilt insbesondere für die Position Verwaltungskosten.

Des Weiteren muss die Umlage – einzelner – Betriebskostenpositionen auf den Mieter mietvertraglich vereinbart sein. Ohne eine solche vertragliche Vereinbarung trägt der Vermieter sämtliche Betriebskosten.

Diese vertragliche Vereinbarung hinsichtlich der Umlage einzelner Betriebskostenpositionen muss klar und eindeutig sein, Unklarheiten gehen zu Lasten des Verwenders (derjenige, welcher den Mietvertrag verfasst hat), somit in der Regel zu Lasten des Vermieters.

Nur diejenigen Betriebskostenpositionen, die somit klar und eindeutig im Mietvertrag als umlagefähig vereinbart wurden, können auf den Mieter umgelegt werden, andere nicht. Nichtssagende Zusätze wie „usw.“ oder „etc.“ begründen keine Umlage weiterer – nicht aufgeführter – Betriebskosten.

Mietvertraglich muss dann vereinbart werden, ob auf die Betriebskosten eine monatliche Vorauszahlung oder eine Pauschale durch den Mieter zu leisten ist. Sind Vorauszahlungen auf die Betriebskosten vereinbart, so hat der Vermieter über diese Vorauszahlungen jährlich abzurechnen. Ist eine Pauschale vereinbart, so entfällt die Abrechnungspflicht des Vermieters, mit Zahlung der Pauschale durch den Mieter sind sämtliche Betriebskosten abgegolten.

Außer bei Gebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen eine der Vermieter selbst bewohnt, müssen die Heiz- und Warmwasserkosten zwingend immer abgerechnet werden und zwar nach den Vorschriften der Heizkostenverordnung (HeizkVO).

Dies bedeutet in letzter Konsequenz, dass hinsichtlich der Heizkosten keine Pauschale vereinbart werden kann. Auch die Vereinbarung einer so genannten Bruttoinklusivmiete ist unwirksam, soweit diese die Heizkosten betrifft.

Sind nun Vorauszahlungen auf die Betriebskosten vereinbart, hat der Vermieter hierüber jährlich abzurechnen.

Die Abrechnung muss für den Mieter – als juristischen Laien – gedanklich und rechnerisch nachvollziehbar sein. Von der obergerichtlichen Rechtsprechung sind hier gewisse Mindestanforderungen vorgegeben, nämlich

  • die Auflistung der einzelnen Betriebskostenpositionen
  • die Auflistung der entsprechenden Gesamtkosten der einzelnen Betriebskostenpositionen
  • die Angabe eines Verteilerschlüssels (m², Personen etc.)
  • die nach dem entsprechenden Verteilerschlüssel auf die Wohnung des Mieters entfallenden Beträge
  • die Saldierung der auf den Mieter entfallenden Betriebskosten mit dessen Voraus-zahlungen

 
Aus dieser Abrechnung ergibt sich dann entweder ein Guthaben oder eine Nachzahlung für den Mieter.

In diesem Zusammenhang wichtig ist die Vorschrift des § 556 Abs. 3 BGB. Der Vermieter hat spätestens bis zum Ablauf des 12. Monats nach Ende der Abrechnungsperiode über die Vorauszahlungen dem Mieter gegenüber abzurechnen. Maßgebend für die Fristwahrung ist hier der Zugang der Betriebskostenabrechnung bei dem Mieter.

Hat der Vermieter gegenüber dem Mieter nicht fristgerecht oder nicht – formal korrekt – abgerechnet, so muss der Mieter eine geforderte Nachzahlung nicht leisten.

Auch für den Mieter besteht eine gesetzlich normierte Frist. Gemäß § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB muss der Mieter Einwendungen gegen die Abrechnung dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des 12 Monats nach Zugang der Abrechnung mitteilen.

Die gerichtliche Geltendmachung einer Nachzahlung oder eines Guthabens aus einer Betriebskostenabrechnung durch den Vermieter/Mieter unterliegt der allgemeinen Verjährungsfrist von 3 Jahren. Diese beginnt mit Ende des Jahres, in welchem die Abrechnung dem Mieter zugegangen ist. In jedem Fall obliegt es dem Vermieter, den rechtzeitigen Zugang der Abrechnung beim Mieter zu beweisen.

Letztendlich kann der Vermieter aufgrund einer Nachzahlung aus einer Abrechnung auch die Erhöhung der monatlichen Vorauszahlungen für die Zukunft verlangen. Im Gegenzug hierzu kann der Mieter bei einem Guthaben aus der Abrechnung die Ermäßigung der Vorauszahlungen vom Vermieter für die Zukunft verlangen.

Rechnet der Vermieter nicht fristgerecht über die Vorauszahlungen des Mieters ab, so hat der Mieter im laufenden Mietverhältnis das Recht, seine Vorauszahlungen auf die Betriebskosten zurückzubehalten. Um entsprechende Rechte auch noch nach Beendigung des Mietverhältnisses zu behalten, sollte der Mieter von diesem Zurückbehaltungsrecht auch Gebrauch machen.